Calculadora de hipoteca con amortización anticipada
Ahorro en intereses
10.984,82 €
- Cuota mensualSistema francés, cuota constante
- 730,97 €
- Plazo restanteTe ahorras 2 años y 4 meses
- 22 años y 8 meses
- Intereses totalesSin amortizar serían 69.292,30 €
- 58.307,48 €
- Ahorro en interesesAmortizando 10.000 € en el mes 12
- 10.984,82 €
- Amortizar antes ahorra más: cuanto más pronto se reduce el capital, menos intereses genera el resto de la vida del préstamo.
- La compensación por amortización anticipada está limitada por ley: como máximo un 2 % durante los diez primeros años y un 1,5 % después en las hipotecas a tipo fijo, y no puede superar la pérdida del banco.
Reducir cuota o reducir plazo
| Con 10.000 € | Ahorro | Efecto |
|---|---|---|
| Reducir plazo | 10.985 € | Terminas 2 años y 4 meses antes |
| Reducir cuota | 4.415 € | Pagas 50,05 € menos al mes |
Datos actualizados a 1 de enero de 2026. Ley 5/2019 de contratos de crédito inmobiliario, art. 23 · Banco de España — Portal del Cliente Bancario
El resultado es una estimación orientativa y no constituye asesoramiento fiscal ni legal.
Escribe el capital que te queda, el tipo y el plazo. Verás la cuota, el cuadro completo mes a mes y qué te conviene más al amortizar: bajar la cuota o acortar el plazo.
La cuota y el cuadro
Casi todas las hipotecas españolas usan el sistema francés: una cuota constante durante toda la vida del préstamo, dentro de la cual la proporción entre intereses y capital va cambiando.
La fórmula de la cuota es esta:
cuota = capital × i ÷ (1 − (1 + i)^−n)
donde i es el tipo mensual (el TIN anual entre doce) y n el número de cuotas. Todo lo demás del cuadro sale de ahí: cada mes se calculan los intereses sobre el capital pendiente, lo que sobra de la cuota amortiza capital, y se repite.
Por eso los primeros años parecen no bajar la deuda: no es que no amortices, es que sobre un capital grande los intereses se comen la mayor parte de la cuota.
Amortizar: las dos opciones
Cuando entregas una cantidad extra, esta va íntegra a capital y el banco te deja elegir:
| Reducir plazo | Reducir cuota | |
|---|---|---|
| La cuota | se mantiene | baja |
| El plazo | se acorta | se mantiene |
| Ahorro en intereses | el mayor | menor |
| Para quién | quien puede seguir pagando lo mismo | quien necesita aliviar el mes |
La diferencia entre las dos no es pequeña: con la misma cantidad amortizada, reducir plazo suele ahorrar bastante más que reducir cuota. La calculadora enseña las dos cifras a la vez para que la comparación no dependa de la memoria.
Hay una tercera vía que muchos bancos permiten: reducir cuota y, por tu cuenta, seguir amortizando cada mes la diferencia. Financieramente equivale a reducir plazo, pero mantiene la flexibilidad de poder pagar menos si un mes viene mal dado.
Antes de amortizar, tres comprobaciones
- El colchón primero. El dinero que amortizas no se recupera. Antes de entregarlo, asegura entre tres y seis meses de gastos disponibles.
- Compara con la alternativa. Amortizar rinde, de forma segura, exactamente el tipo de tu hipoteca. Si tu TIN es del 1,9 % y tienes alternativas seguras por encima, amortizar no es evidente. Si es del 3,5 %, cuesta encontrar algo mejor sin riesgo.
- Mira la deducción por vivienda. Si compraste antes de 2013 y aplicas la deducción estatal por inversión en vivienda habitual, amortizar hasta el límite anual deducible tiene una ventaja fiscal que no aparece en este cálculo.
Qué no está incluido
La cuota que ves es solo capital e intereses. Tu recibo real puede llevar además el seguro de hogar, el de vida y otros productos vinculados que bajaron el tipo a cambio de un coste anual. Para comparar ofertas de verdad hace falta mirar la TAE, que incorpora comisiones y gastos, no solo el TIN.
Preguntas frecuentes
¿Qué ahorra más, reducir cuota o reducir plazo?
Reducir plazo, siempre, y por bastante. Al mantener la cuota estás destinando cada mes la misma cantidad a un capital que ahora es menor, así que la deuda se extingue antes y se generan menos intereses. Reducir cuota tiene sentido cuando lo que necesitas es aliviar el pago mensual: si el presupuesto va justo, bajar la cuota es una decisión razonable aunque el ahorro total sea menor.
¿Cuándo conviene amortizar?
Cuanto antes, porque los intereses se calculan sobre el capital pendiente y en el sistema francés los primeros años son los que más intereses pagan. Los mismos 10.000 € amortizados en el año dos ahorran mucho más que en el año quince. La otra cara: solo tiene sentido si el tipo de tu hipoteca supera lo que sacarías con ese dinero invertido sin riesgo, y si mantienes un colchón de emergencia. Amortizar es irreversible; el dinero deja de estar disponible.
¿Cuánto me puede cobrar el banco por amortizar?
Poco, y con límites legales. El artículo 23 de la Ley 5/2019 fija topes para las hipotecas firmadas desde junio de 2019: en las de tipo fijo, un máximo del 2 % durante los diez primeros años y del 1,5 % después; en las variables, o bien un 0,25 % durante los tres primeros años, o bien un 0,15 % durante los cinco primeros, según lo pactado. Además, en ningún caso puede superar la pérdida financiera real del banco, que muchas veces es cero. Comprueba la cláusula de tu escritura.
¿Por qué en el cuadro de amortización pago casi solo intereses al principio?
Porque el sistema francés reparte una cuota constante entre intereses y capital, y los intereses de cada mes se calculan sobre lo que aún debes. Al principio debes casi todo, así que la mayor parte de la cuota se va en intereses; según baja la deuda, cada vez se destina más a capital. No es una trampa del banco: es aritmética de la cuota constante.
¿Sirve para hipotecas variables o mixtas?
Solo como aproximación. La calculadora aplica un tipo fijo durante toda la vida del préstamo, así que si la tuya es variable puedes usar tu tipo actual para ver el efecto de una amortización hoy, pero el resultado a veinte años vista depende de por dónde ande el Euríbor en cada revisión. Para una mixta, usa el tipo del tramo en el que estés y recuerda que el cálculo dejará de valer cuando cambie.
Guías sobre esto
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